Porsgrunn sentrum 

Forretnings-kontorbygg med tomt for boligutvikling
previous arrow
next arrow
previous arrownext arrow
Slider

Jernbanegata 15

Forretnings-kontorbygg med tomt for boligutvikling

Prisantydning

Kr 40 mill.  (brutto eiendomsverdi)

Info om eiendommen

Sammendrag

Bygningen er oppført i 1972, og tilbygget 1985. Bygningen har tidligere vært hovedkontor for Sparebank 1 Telemark. Gr.fl. 1.062 m2. BTA 3.814 m2.

Det nye leilighetsbygget er planlagt i 5 etasjer, og vil bygges sammen med eksisterende bygg. Det antas at det kan bygges ca. 20 boliger i nybygget.

2.636 m2 tomt.

Eiendommen er leid ut til Keops og Porsgrunn Utvikling (Kommunale selskap), samt Utdanningsforbundet.

Årlig leie 2021 ca. NOK 2.565.468,-. Vektet gjenværende leietid er 12,66 år fra 01.01.2021.

Prisantydning
NOK 40 mill. (Brutto eiendomsverdi)

Salgsobjekt:
Salget av eiendommen vil bli gjennomført som salg av 100 % av aksjene i Jernbanegata 15 AS.

For ytterligere informasjon, kontakt:
Ola Larsen mail: ol@q4.no mob: 907 82 692

Eiendomsopplysninger

Eiendommen:

Adresse

Jernbanegata 15, 3916 Porsgrunn

Kommune Porsgrunn
Matrikkelnr

Gnr: 200 Bnr : 1159

Tomt

2.632,9 m2

Beliggenhet/områdebeskrivelse
Eiendommen ligger i sentrum av Porsgrunn, like ved jernbanestasjon og Kammerherreløkka. På Kammerherreløkka er det de siste årene i tillegg til bussterminal bygget nytt hotell for Choice, nytt kontorbygg, samt bygg for NAV.

Tomt
2.632,9 m2 tomt. Tomt utenom bebyggelse er opparbeidet til asfaltert adkomst og parkering. Noe grøntanlegg mot Grensegata. Det er etablert snøsmelteanlegg på adkomst- og parkeringsareal, ved hovedinngang til KEPOS, samt fortau fra hovedinngang, langs Grensegata og Eidangergata bort til parkering i bakgård.

Parkering
Meget bra med parkering på eiendommen.

Tinglyste heftelser og servitutter
Diverse avtaler – Jfr Bilag 1 Grunnbok og servitutter.

Situasjonskart



Reguleringsplan
Regulert til Sentrumsformål.

Utdrag fra Reguleringsplan for Jernbanegaten 15, godkjent 17.10.2019

3.1.4 Sentrumsområde S1
Bolig skal ikke etableres i 1.etg i eksisterende bygg. Det tillates etablert ekstra etasjer oppå eksisterende bygg opp til maks byggehøyde ct. 20 m.o.h.

Eksisterende bygg kan utvikles innenfor opprinnelige byggehøyder og rammer. Bebyggelsens utforming og fasade skal så langt det lar seg gjøre beholdes. Tilbygg og fasadeendringer skal sees i sammenheng med byggets opprinnelige uttrykk. Ved rivning, brann eller annen hovedombygging, kan nytt tiltak settes opp innenfor angitte byggegrenser med maks kotehøyde ct. 20 m.o.h. Teknisk anlegg skal være inntrukket med minst 2m fra byggets gesims mot nord, vest og øst.

3.1.5 Sentrumsområde S2
Bolig skal ikke etableres på bakkeplan mot Jernbanegaten.80 % innenfor område S2 kan bygges inntil ct 19,0 (3 etasjer) mot Eidangergata. 50 % av område S2 kan bygges inntil ct 25 (5 etasjer) mot Jernbanegata.Bygget kan med fordel få et
uttrykk i form og fasademateriale som skiller seg fra nabobebyggelsen. Det tillates ingen tekniske installasjoner over maks byggehøyde på øverste etg. Det tillates derimot et takoppbygg på 2m over øverste gesims. Takoppbygget skal være integrert i byggets helhetlige arkitektur og skal etableres for å fremme et godt bomiljø inne i bygget. F.eks.
et takoppbygg for overlys og heis. Det tillates utkragede balkonger inntil 2m ut over byggegrense mot syd (Jernbanegata 23-25).

3.1.6 Utnyttelse
Utnyttelsesgrad er angitt på plankartet.
Utnyttelsesgrad for områdene:
S1: 90 % BYA
S2: 95 % BYA

Merverdiavgift og justeringsforpliktelser
Det er ingen justeringsforpliktelser som forutsettes overtatt ved denne transaksjonen.

Energiattest
Eiendommen har energiklasse: G5/Rød.

Bygningsbeskrivelse

Bebyggelse
Bygningen er oppført i 1972, og tilbygget 1985. Bygningen har tidligere vært hovedkontor for Sparebank 1 Telemark. Gr.fl. 1.062 m2. BTA 3.814 m2.

Ferdigattest / brukstillatelse
Det foreligger ikke ferdigattest for eiendommen, men brukstillatelse. Se kommunale eiendomsopplysninger.

Konstruksjon/byggemåte
Oppført i betongkonstruksjoner. Etasjeskiller i betong. Yttervegger har utvendig prefabrikkerte betongelementer med frilagt tilslag. Deler av fasadeplater, søyler og inngangspartier har glattslipte overflater. Yttervegger 1. etasje i bakgård har pusset og malte flater. Flatt tak som har papp. Det er byttet papp på bygg fra 1972 i 2005. På bygg fra 1985 er det papp fra byggeår.

Standard
∙ Belegg og fliser på gulvene.
∙ Strie på vegger.
∙ T-profil himlinger og malt betong.
∙ Det er montert heis i bygget.
∙ Brannvarslingsanlegg er montert.
∙ Alarmanlegg.
∙ Bygget er tilpasset rullestolbrukere.

Arealoversikt:

Hovedbygg

Etasje Type areal Areal BTA m2
Kjeller Arkiv og lagerrom. Garderober med dusj og toaletter.
Hvelv, teknisk rom, tilfluktsrom.
1062 m2
1. etg. Stort åpent forretningslokale, kontorlokaler. 1062 m2
2. etg. Hovedsaklig cellekontorer, møterom, 3 kjøkken/spiserom, kantine, arkiv,
lager,toalettanlegg.
1227 m2
3. etg. Kantine, undervisningsrom/møterom og samtalerom. 463 m2
Sum 3814 m2

Arealer er hentet fra arealoppgave og er ikke kontrollert megler. Selger fraskriver seg ethvert ansvar for eventuelle arealavvik som måtte fremkomme ved senere kontrollmåling.

Ventilasjon
Ventilasjonsanlegg på fløy fra 1972 er fornyet i 2005. Fløy fra 1985 har ventilasjonsanlegg fra byggeår, men med kjøletårn fra 2003. Anlegg fra 1985 bør på sikt oppgraderes.

Oppvarming
Elektrisk oppvarming.

Økonomisk informasjon/leieoversikt

Leietakeroversikt

Leietakere Leieareal BTA Gjenstående år Årlig leie
Keops 3063 15,8 1.624.552,-
Porsgrunn Utvikling AS 211 5,0 313.582,-
Utdanninsforbundet 603 8,5 627.324,-
Sum 3877 2.565.458,-

Ved inngåelse av leieavtalen betalte Keops et forskudd på 6 MNOK. Dette blir regnskapsteknisk inntektsført med 1/20-del (kr 300 000) per år. Dette blir motregnet mot Jerbanegata 15 AS sin balanse hvor det er en gjeldspost på forskuddsbetalte inntekter. Per 01.01.2021 er denne på kr 4 650 000,- Denne gjeldsposten vil ikke redusere kjøpesummen for aksjene, og kjøper må hensynta dette. Inntektetene på kr. 300.000,- er ikke med i årlig leie på kr. 2.564.428,-.

Service og drift
Det er flere drifts- og serviceavtaler på bygget. Liste vil bli fremlagt i forbindelse kontraktsforhandlinger.

Kommunale avgifter
Kommunale avgifter blir fakturert som felleskostnad, mens eiendomsskatt er en gårdeierkostnad. Eiendomsskatt utgjør kr. 82 400. Kommunale avgifter utgjør kr. 19 500.

Forsikring
Årlig forsikring i KLP kr. 30.692,-.

Saldoverdier pr. 31.12.2019
Bygg, 2% kr. 15.395.608,-
Teknisk, 10 %: kr. 3.166.010,-
Markedsverdi tomt: kr. 13.500.000,-

Salgsprosess

Salgsprospekt
Dette salgsprospekt er utarbeidet av Q4 Næringsmegling AS basert på informasjon mottatt av Selger (Salgsprospektet og annen informasjon som inneholder deler av dette presentasjonsmateriell må ikke kopieres eller formidles til tredjepart uten Selger eller deres rådgiveres skriftlige aksept.) Informasjonen vedrørende eiendommene er fremskaffet fra kilder som Selger og deres rådgivere anser som pålitelige. Selger og deres rådgivere garanterer imidlertid ikke for at informasjonen er riktig eller fullstendig. Selger er kun ansvarlig for garantier som fremgår utrykkelig av endelig kjøpekontrakt. Selgers rådgivere er ikke under noen omstendigheter ansvarlig for opplysninger gitt i salgsprospektet eller annet presentasjonsmateriell. Dette gjelder uavhengig av om informasjonen er gitt av Selger eller direkte fra Selgers rådgivere. Ved eventuelt avvik mellom prospekt og kjøpekontrakt med vedlegg, gjelder den informasjonen gitt i kjøpekontrakten og dens vedlegg foran prospektet.

Transaksjonsstruktur
Salget av eiendommen vil bli gjennomført som salg av 100 % av aksjene i eierselskapet til eiendommen.

Budinstruksjon
Bud skal fremsettes ved at budgiver angir verdi på eiendommen. Ved vurdering av eiendomsverdien skal budgiver hensynta at det er aksjene som skal selges slik at budet må reflektere kjøpers vurdering av selskapets skatteposisjoner, herunder den oppgitte skattemessige saldoverdi og eventuelt fremførbart underskudd. Endelig pris på aksjene forutsettes fastsatt med utgangspunkt i budet på eiendommen med ovennevnte forutsetninger, dog slik at det korrigeres for øvrige eiendeler og gjeld (utsatt skatt av midlertidige forskjeller relatert til driftsmidler hensyntas ikke) i forhold til revidert balanse på overtagelsestidspunktet. Selger står fritt til å anta eller forkaste ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Selger trenger ikke å grunngi eventuelle avslag. Det inviteres til å fremsette bud på eiendommen basert på følgende forutsetninger:

• Det forutsettes at budgivere gjennomgår det fremlagte salgsmateriale herunder kjøpekontrakt og foretar befaring av eiendommen før bud inngis.

• Eiendommen selges ”as-is”, i hht. vedlagt kjøpekontrakt. 

• Selger gir ingen garantier knyttet til forurensing i grunn, forhold av arkeologisk interesse, eller grunnforholdene i sin alminnelighet som kan ha praktiske eller økonomiske konsekvenser for kjøper.

• Vilkårene for kjøpet reguleres av kjøpekontrakt inntatt som bilag til dette prospekt. Dersom kjøper tilbyr å kjøpe eiendommene på andre betingelser eller forutsetter ytterligere informasjon fremlagt enn de som fremgår av vedlagte kjøpekontrakt med vedlegg må de avvikende vilkår fremkomme av tilbudet, evt. i form av en endringsmarkert versjon av avtalen (mark – up).

• Eventuelle forbehold om juridisk/finansiell/teknisk/ miljømessig due diligence gjennomgang forutsettes å fremgå av kjøpetilbudet.

Bud skal sendes skriftlig til megler og inneholde opplysninger om eiendommens matrikkelnr, adresse, beløp, budgivers navn og kontaktdata og eventuelle forbehold. Budet skal lyde på et bestemt kronebeløp og kan ikke diskriminere eller utelukke andre budgivere. Avgitt bud er bindende og kan ikke tilbakekalles når det er mottatt hos megler. Bud inngis på de vilkår som følger av prospekt og fremlagt kjøpekontrakt. Bud uten vesentlige forbehold prefereres. Som vesentlig ansees forbehold om finansiering og styreforbehold. Selger står fritt til å akseptere eller avvise ethvert bud. Eiendomsmeglingslovens § 6-10 samt eiendomsmeglingsforskriftens §§ 6-3 og 6-4, som omhandler budgivning, fraskrives i forbindelse med transaksjonen.

Due diligence
Kjøper får anledning til å gjennomføre en normal tidsbegrenset due diligence for å verifisere den informasjon som er mottatt i salgsprosessen. Due diligence materialet er strukturert i henhold til bilagslisten i dette prospekt. Dersom budgiver mener at bilagslisten ikke er dekkende, må eventuelle forespørsler om ytterligere informasjon fremgå av tilbudet. Budgivere oppfordres til selv å gjennomgå informasjonen, samt innhente og gjennomgå eventuell ytterligere informasjon som kjøper anser at bør gjennomgås. Bare dersom budgiver gjennom due diligence skulle avdekke vesentlige negative avvik fra den informasjon som er gitt, eller andre forhold av vesentlig negativ betydning for eiendommen kan budgiver gjøre forholdet gjeldende. Dersom budgiver som følge av due diligence gjennomgåelsen gjør gjeldende krav om endrede betingelser for kjøpet i forhold til tilbudet, står selger fritt til å akseptere de endrede vilkår. Budgiver kan ikke senere gjøre gjeldende som feil/mangel noe som ble eller burde blitt oppdaget gjennom due diligence.

Diverse
Eiendomsmeglere er pålagt rapporteringsplikt og identitetskontroll i henhold til ”Hvitvaskingsloven” (lov 2009 nr. 11). Eiendomsmeglingslovens §6-7, ledd (2) til (6) (gjelder opplysnings og undersøkelsesplikt), samt § 7-1 (prisinformasjon) og 7-2 (om vederlaget) fraskrives i forbindelse med transaksjonen.

Bilagsliste
  1. Grunnboksutskrift og servitutter
  2. Infoland Porsgrunn Kommune
  3. Årsregnskap 2019
  1. Kjøpesumsberegning
  2. Leiekontrakter
  3. Aksjekjøpskontrakt
Bilagsliste
  1. Grunnboksutskrift og servitutter
  2. Infoland Porsgrunn Kommune
  3. Årsregnskap 2019
  4. Kjøpesumsberegning
  5. Leiekontrakter
  6. Aksjekjøpskontrakt

   
Last ned dokumenter

Kontakt megler

Ola Larsen

Daglig leder/EIENDOMSMEGLER MNEF 

 

 
Tlf +47 907 82 692
E-post ol@q4.no

Q4 Næringsmegling | Nedre Langgate 37, 3126 Tønsberg | Tlf 970 04 444 | post@q4.no

Q4 logo