Sandefjord

100% utleid nyere kontorbygg

Sandefjord

100% utleid nyere kontorbygg
Sandefjord Lufthavn Torp
previous arrow
next arrow
previous arrownext arrow
Slider
 

Nordre Kullerød 27

Eiendommen har en meget profilert beliggenhet ved E-18 og innfartsåren til Sandefjord Lufthavn Torp.

Prisantydning

Kr 64.000.000,- (brutto eiendomsverdi)

 

Info om eiendommen

Sammendrag
Eiendommen er utleid til Guard Automation AS orgnr. 932 315 041 løpende uten oppsigelse til 01.12.2027.
Årlig leie pt kr. 4.519.800 + mva . Ihht leiekontrakt skal leien indekseres med 100% av KPI med basis fra
april 2017. Basert på sist kjente indeks (august -18) utgjør leien da foreløpig kr. 4.678.000 for 2019, men det
er nov-18 som er utgangspunkt for reguleringen.

Guard Automation AS er rated AA og hadde i 2017 driftsresultat på kr. 5.315.000. Guard har mer enn 30 års
erfaring med “skreddersøm” for kunder innen automasjon og integrasjon. Guard opplever stabilt og stort
marked, med ca 70% leveranse til offentlig sektor.

Nordre Kullerød 27 er et kontorbygg oppført av Norske Stålbygg i 2006/2007, renovert og tilpasset Guard
i 2017. BTA 2.760 m2. Bygget fremstår meget tiltalende og med gjennomgående god standard med
utforming etter design av Anemone Wille Våge www.anemone.no

Tomten er eiet med areal på 8,1 mål. Her gir reguleringsplan rom for videre utbygging. I den forbindelse
har selger tegnet og priskalkulert en ny fløy mot nord, tegninger og priskalkyle kan fås ved henvendelse
til megler. Vi gjør oppmerksom på at utbygging ikke er fremlagt kommunal behandling, men skal ligge
innenfor reguleringsplan sine bestemmelser.

Eiendommen har en meget profilert beliggenhet ved E-18 og innfartsåren til Sandefjord Lufthavn Torp.

Prisantydning
Kr 64.000.000 (brutto eiendomsverdi)

Selskapsopplysninger
Selger: K.K. Sunde Eiendom AS
Org. nr.: 917 994 277

Selskapet/hjemmelshaver: Bagto Eiendom AS
Org.nr.: 997 818 326

Transaksjonen gjennomføres ved overdragelse av 100% av aksjene i selskapet.

For ytterligere informasjon, kontakt:

Trond Stensholt tlf 907 37 072 – mail: ts@q4.no

Eiendomsopplysninger
Eiendommen:

Adresse Nordre Kullerød 27, 3241 SANDEFJORD
Kommune Sandefjord
Hjemmelshaver Bagto Eiendom AS
Matrikkelnr Gnr: 34, Bnr.: 102
Tomt 8.098,2 m2

Beliggenhet/områdebeskrivelse
Eiendommen har en meget profilert beliggenhet
ved E-18 og innfartsåren til Sandefjord lufthavn
Torp. Det er i område Foksrød/Kullerød innenfor
en radius på 900 meter registrert over 600
foretak.
Avtander:
E-18: 0,5 km
Sandefjord lufthavn: 2,9 km
Oslo: 110 km
Skien: 50 km
Tønsberg: 20 km
Larvik Havn: 20 km
Befolkningsmengde Sandefjord kommune:
62.000

Opparbeidelse
Det meste av tomten er asfalter og opparbeidet med markerte biloppstillingsplasser. En rekke av disse har ladestasjon for el-bil.

Grunnforhold
Antatt støpte betong fundamenter på stabile masser som sprengstein over fjell. Det er ikke benyttet pæler i grunnen.

Tinglyste heftelser og servitutter
Erklæring/Avtale tgl. i 2007 med rett for Sandefjord kommune til å anlegge og vedlikehold ledninger mm.

Reguleringsplan- og bestemmelser
Eiendommen er regulert til Kontor/industri og parkbelte i hht reguleringsplan fra 2000.
BYA = 50% og byggehøyde oppgitt til 11 meter. Jfr for øvrig reguleringsplan og vedtekter innatt som bilag 2.

Dette vil si at det under halvparten av potensiale i tomten er tatt ut. Skisser på mulig utbygging mot nord er utarbeidet og kalkulert og kan fås ved henvendelse til megler.

Merverdiavgift og justeringsforpliktelser
Det foreligger ingen justeringsforpliktelser som skal overtas av kjøper.

Energiattest
Energiattest foreligger ikke. Så lenge Energiattest ikke foreligger bør derfor interessenter legge til grunn at Eiendommen har laveste energiklasse, energiklasse G5/Rød.

Bygningsbeskrivelse

Byggeår/Standard
2006/2007 oppført av Norske Stålbygg. Rålekkert kontorbygg med en gjennomført og tiltalende stil. Innvendig utforming etter design av Anemone Wille Våge www.anemone.no. Bør sees!

Ferdigattest / brukstillatelse
Ferdigattest gitt i 2010, jfr bilag 2.

Konstruksjon / byggemåte
Bygget er oppført av bærende stål på betongplate med sandwichelementer i vegger som er forblendet med tegl og lakkerte stålplater. Taket er bygget som rettvendt løsning med sarnafilfolie som tekking over isolasjon, korrugerte stålplater og gitterdragere av stål.

Eier har utført en rekke tiltak med eiendommen i 2017. Dette dreier seg i hovedsak om utskifting av hovedtavle for strøm, etablering av en rekke ladestasjoner for el-bil, overflatebehandlet de fleste vegger innvendig, samt etablert sosiale soner og diverse møterom. Utvendig er det asfaltert ved varelevering både for kjøkken og for materiell. Det er foretatt diverse utbedring ved taktekking etter tidligere lekkasjer og gjennomført fuging av beslag o.l. etter tidligere lekkasjer over vinduer og dører.

Oppvarming
El.anlegg

Hovedtavle er plassert i bod 2. etg, det er underfordeler i 1. etg. Inntakskurs er på 630 amp. Underfordeler kurser 4 x 250 amp. Hovedtavlen og deler av anlegget er skiftet i 2017. Det er installert el-biluttak for 16 biler med kapasitet for utvidelse med ytterligere 8. Anlegget har automatsikringer.

Ventilasjon / kjøleanlegg/ brann mm

Ventilasjonsanlegg med varmepumpe luft til luft for serverrom. Utedel på tak. Ventilasjonsanlegg for bygget med aggregat på tak. Anlegget er levert av Gunner Karlsen AS. Det er klimakjøling med 4 x 38 KW kjølekompressorer samt kjølebatteri. Det er roterende varmeveksler samt varmebatteri. Anlegget er styrt for økonomisk drift hvor varmeveksler slår inn før eventuelt varmebatteri. Anlegget er ikke funksjonstestet. Det er opplyst at anlegget har stått på laveste kapasitet siste tiden som følge av at bygget er tomt. Fullt gjennomsyn og service på anlegget anbefales før full drift. Filter må påregnes skiftet.
Det er montert brannslanger i hver fløy i bygget. Det er totalt fire røykluker i tak med styring fra panel ved hovedinngang. Det er brannvarslingsanlegg i bygget med Eltek Delta Compact sentral plassert ved hovedinngang. Det er tyverialarm med adgangskontroll i bygget. Det er montert gasspeis ved inngangsparti med løse gassflasker i skap ved siden av. Anlegget er fra 2006 og ikke funksjonstestet. Det er montert panelovner i bygget som hovedoppvarming, disse er fra byggeår. Trådløst styringssystem ble montert i 2017. Styringspanel i bod/teknisk rom.

Det er montert styringssystem for lys, møterombooking o.l. i 2017, tavler strategisk plassert i bygget.
Det er montert heis for rullestolbrukere av typen Artico A1 2007. Heisen har ikke egen dør eller egne vegger, sjakt vil derfor være tilgjengelig ved bruk, noe som kan skape klemsituasjoner ved uansvarlig bruk.
Avstengning av heisen anbefales når den ikke er i bruk. Det er opplyst at serverrom er bygget som brannsikret rom med EI 30-krav.
Alt teknisk utstyr vil alltid være beheftet med stor usikkerhet og betydelige levetidsvariasjoner utover fabrikkgaranti.
Det må påregnes etablert avtaler om internkontroll/service/vedlikeholdsavtale på de fleste tekniske installasjoner. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på slike avtaler, men det antas at dette er på plass for flere av forholdene.

Jfr for øvrig Tilstandsrapport i bilag 4.

Arealoversikt:

Etasje Type areal Areal BTA m2
1.etg. Adkomst/trapperom, spiserom/kantine, kjøkken, 2 garderober, 2 kontorfløyer, HC toalettrom, tekniske rom, boder/kott. 1380 m2
2.etg. Trapperom, 2 møterom, 2 garderober, HC toalettrom, 2 kontorfløyer. 1380 m2
Sum 2760 m2

Arealer er ca. areal målt på tegninger, og selger fraskriver seg ethvert ansvar for eventuelle arealavvik som måtte fremkomme ved senere kontrollmåling.

Økonomisk informasjon / leieoversikt

Økonomiske nøkkeldata
Årlig leie pt kr. 4.519.800 + mva .  Ihht leiekontrakt skal leien indekseres med 100% av KPI med basis fra april 2017.  Basert på sist kjente indeks (august -18) utgjør leien da foreløpig kr. 4.678.000 for 2019, men det er november -18 som er utgangspunkt for reguleringen.

Leietager. Guard Automation org.nr. 932 315 041
Løpetid: 01.12.2027
Opsjon: 5 år på uendrede vilkår med 6 mnd varsling

Fellesutgifter/Driftsavtaler
Leietager besørger selv inngåelse av diverse driftsavtaler og betaling av disse, jfr for øvrig Leiekontrakt bilag 3

Eierkostnader
Eier besørger selv bygningsforsikring samt utvendig vedlikehold i tillegg til utskifting av en del tekniske innretninger dersom disse lenger lar seg vedlikeholde på regningsvarende måte. Jfr for øvrig Leiekontrakt bilag 3.

Kommunale avgifter
Betales av leietager og utgjør:
Årlig avgift vann kr. 2.396,64
Årlig avgift avløp kr. 3.839,48

Det er ikke eiendomsskatt i Sandefjord Kommune.

Forsikring
Fullverdiforsikret

Estimert kjøpesum

 

Salgsprosess

Salgsprospekt

Dette salgsprospekt er utarbeidet av Q4 Næringsmegling AS basert på informasjon mottatt av Selger. (Salgsprospektet og annen informasjon som inneholder deler av dette presentasjonsmateriell må ikke kopieres eller formidles til tredjepart uten Selger eller deres rådgiveres skriftlige aksept.)

Informasjonen vedrørende eiendommene er fremskaffet fra kilder som Selger og deres rådgivere anser som pålitelige. Selger og deres rådgivere garanterer imidlertid ikke for at informasjonen er riktig eller fullstendig. Selger er kun ansvarlig for garantier som fremgår utrykkelig av endelig kjøpekontrakt. Selgers rådgivere er ikke under noen omstendigheter ansvarlig for opplysninger gitt i salgsprospektet eller annet presentasjonsmateriell. Dette gjelder uavhengig av om informasjonen er gitt av Selger eller direkte fra Selgers rådgivere. Ved eventuelt avvik mellom prospekt og kjøpekontrakt med vedlegg, gjelder den informasjonen gitt i kjøpekontrakten og dens vedlegg foran prospektet.

Transaksjonsstruktur
Salget av eiendommen vil bli gjennomført som som salg av 100 % av aksjene i eierselskapet til eiendommen.

Budgiving
Bud skal fremsettes ved at budgiver angir verdi på eiendommen. Ved vurdering av eiendomsverdien skal budgiver hensynta at det er aksjene som skal selges slik at budet må reflektere kjøpers vurdering av selskapets skatteposisjoner, herunder den oppgitte skattemessige saldoverdi og eventuelt fremførbart underskudd. Endelig pris på aksjene forutsettes fastsatt med utgangspunkt i budet på eiendommen med ovennevnte forutsetninger, dog slik at det korrigeres for øvrige eiendeler og gjeld (utsatt skatt av midlertidige forskjeller relatert til driftsmidler hensyntas ikke) i forhold til revidert balanse på overtagelsestidspunktet. Selger står fritt til å anta eller forkaste ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Selger trenger ikke å grunngi eventuelle avslag.

Det inviteres til å fremsette bud på eiendommen basert på følgende forutsetninger:

  • Det forutsettes at budgivere gjennomgår det fremlagte salgsmateriale herunder kjøpekontrakt og foretar befaring av eiendommen før bud inngis.

    • Eiendommen selges ”as-is”, i hht. vedlagt kjøpekontrakt.
    • Selger gir ingen garantier knyttet til forurensing i grunn, forhold av arkeologisk interesse, eller grunnforholdene i sin alminnelighet som kan ha praktiske eller økonomiske konsekvenser for kjøper.

    • Vilkårene for kjøpet reguleres av kjøpekontrakt inntatt som bilag til dette prospekt. Dersom kjøper tilbyr å kjøpe eiendommene på andre betingelser eller forutsetter ytterligere informasjon fremlagt enn de som fremgår av vedlagte kjøpekontrakt med vedlegg må de avvikende vilkår fremkomme av tilbudet, evt. i form av en endringsmarkert versjon av avtalen (mark – up).

    • Eventuelle forbehold om juridisk/finansiell/teknisk/miljømessig due diligence gjennomgang forutsettes å fremgå av kjøpetilbudet.

Bud skal sendes skriftlig til megler og inneholde opplysninger om eiendommens matrikkelnr, adresse, beløp, budgivers navn og kontaktdata og eventuelle forbehold. Budet skal lyde på et bestemt kronebeløp og kan ikke diskriminere eller utelukke andre budgivere. Avgitt bud er bindende og kan ikke tilbakekalles når det er mottatt hos megler. Bud inngis på de vilkår som følger av prospekt og fremlagt kjøpekontrakt. Bud uten vesentlige forbehold prefereres. Som vesentlig ansees forbehold om finansiering og styreforbehold. Selger står fritt til å akseptere eller avvise ethvert bud.

Eiendomsmeglingslovens § 6-10 samt eiendomsmeglingsforskriftens §§ 6-3 og 6-4, som omhandler budgivning, fraskrives i forbindelse med transaksjonen.

Due diligence
Kjøper får anledning til å gjennomføre en normal tidsbegrenset due diligence for å verifisere den informasjon som er mottatt i salgsprosessen. Due diligence materialet er strukturert i henhold til bilagslisten i dette prospekt. Dersom budgiver mener at bilagslisten ikke er dekkende, må eventuelle forespørsler om ytterligere informasjon fremgå av tilbudet. Budgivere oppfordres til selv å gjennomgå informasjonen, samt innhente og gjennomgå eventuell ytterligere informasjon som kjøper anser at bør gjennomgås. Bare dersom budgiver gjennom due diligence skulle avdekke vesentlige negative avvik fra den informasjon som er gitt, eller andre forhold av vesentlig negativ betydning for eiendommen kan budgiver gjøre forholdet gjeldende.

Dersom budgiver som følge av due diligence gjennomgåelsen gjør gjeldende krav om endrede betingelser for kjøpet i forhold til tilbudet, står selger fritt til å akseptere de endrede vilkår. Budgiver kan ikke senere gjøre gjeldende som feil/mangel noe som ble eller burde blitt oppdaget gjennom due diligence.

Diverse

Kjøper må selv vurdere om ervervet er meldepliktig etter konkurranselovens §18 og i tilfelle inngi melding.

Eiendomsmeglere er pålagt rapporteringsplikt og identitetskontroll i henhold til ”Hvitvaskingsloven” (lov 2009 nr. 11).

Eiendomsmeglingslovens §6-7, ledd (2) til (6) (gjelder opplysnings og undersøkelsesplikt), samt § 7-1 (prisinformasjon) og 7-2 (om vederlaget) fraskrives i forbindelse med transaksjonen.

Bilagsliste
  1.  Grunnboksutskrift og tinglyste servitutter
  2.  Infoland Sandefjord kommune
  3.  Leiekontrakt Guard Automasjon AS
  1.   Tilstandsrapport fra Knud Røer
  2.   Selskapsinformasjon
  3.   Aksjekjøpekontrakt
Bilagsliste
  1.   Grunnboksutskrift og tinglyste servitutter
  2.   Infoland Sandefjord kommune
  3.   Leiekontrakt Guard Automasjon AS
  4.   Tilstandsrapport fra Knud Røer
  5.   Selskapsinformasjon
  6.   Aksjekjøpekontrakt
   Last ned dokumenter

 

Kontakt megler

Trond Stensholt

EIENDOMSMEGLER MNEF / PARTNER

 

 
Tlf +47 907 37 072
E-post ts@q4.no

Q4 Næringsmegling | Nedre Langgate 37, 3126 Tønsberg | Tlf 970 04 444 | post@q4.no

Q4 logo